次级贷款危机

(一)几乎在全美停止了次级房屋贷款的业务

      次级贷款是高风险同时也是高利润的贷款，专门从事次级贷款的贷款公司纷纷破产，数以万计的职员(截至9月份，已有4万多人)失去了工作，以前是高高在上把几十万美元的贷款给贷款人，而现在却要排着队去领救济金，这也是物极必反真理的体现。或许从此次级贷款就成了一个过去时的名词，除非等到下一个房地产循环的到来。

(二) 非次级贷款的收紧

      实际上，次级贷款是这次美国房贷危机的替罪羊，次级贷款占总贷款的很少一部分，但由于是风险最高的，所以就先爆发出来，就算没有次级贷款，美国的房屋贷款也是要出问题的，现在的危机已不是次级贷款的范围而是整个美国的房地产。

     在自己的电子邮件中，最近由银行发来的有关收紧贷款的信息最多，诸如要求信用分数高，停止第二个贷款，限制零首期等，看来各银行要见不好就收，宁愿不赚这个钱。

(三) 严格限制在高价位和投资比例高的地区的贷款

      在高房价的地区，诸如加州，很多银行开始限制高额贷款(超过41万美元) ，因为这类高额贷款，比较难于出售，多数银行自己留下，一旦坏掉，银行要承担风险，而低于41万美元的贷款，就一定能够卖出，银行并不留下，这样银行的风险就转移了。

(四) 商业房地产贷款也难幸免

     商业地产贷款已经被银行严格地收紧了，从我们达拉斯的商业地产交易中也感到了，上月的统计数据都显示，商业地产交易降低了约30-40%，有的商业地产项目暂停下来，商业地产与住宅地产虽然不是孪生兄弟，但也是有血缘关系。

(五) 房地产正式进入下一个循环期

        在80年代之前，住宅贷款的30年利率一直保持在10%以上，甚至超过过13%，美国的房价几乎没有增涨，德州的平均房价才5-6万美元，但从1986年开始，美国政府先从税收上鼓励房地产投资，1997年又从所得税上放宽，再加上美国的经济好转，房屋贷款的利率逐年下降，笔者在2000年开始做房地产时，30年固定利率是8.5%左右，而这几年一直在6%左右，全美国各地房价高涨，有的地区高的已另人没法购买，在北加州的圣荷塞，平均独立屋房价是108万美元，而达拉斯却只有15万美元，但绝大多数地区的房价已经很高，买主难以支付的起。

     任何事物的发展都是呈波浪始前进的，房地产业也是如此，美国的房地产业进入一个低谷期是历史的必然，对于很多人来说不一定是坏事。