美国次级贷款危机的来龙去脉

(作者备注：此文是应中国国土资源部直属的中国国土资源报采访的主要内容，作者现居美国并拥有美国德克萨斯州房屋贷款执业经纪人执照(Texas Mortgage Broker))。

(一)次级贷款的主要特点是贷款人的信用不好或还没有建立起信用

     一般来说，美国的信用体系是由三家信用记录公司即：Equifax, Trans Union, Experian来收集，而信用分数是采用所谓的FICO(即Fair, Isaac and Co)制，把信用量化，信用分数的区间是450-850,信用分数一般就叫FICO Score,全美的平均分数是670左右。

      信用分数在620以上就被认为是优质贷款，称为A Paper，低于620分的才是次级贷款，简称B Paper。

      次级房屋贷款就是信用分数不足620分的贷款人所采用的首期不足20%的浮动利率的房屋贷款，英文就是 Sub Prime Mortgage，次级贷款是这次美国房贷危机的导火线。

1) 零首期的贷款并不是次级贷款而是高风险的贷款

     零首期的贷款人不可能是信用差的，反而往往是信用好的人才能零首期，换句话说就是零首期是专门为信用分数高的人设计的。但是在房地产不好的时候，零首期的贷款在出售的时候，由于没有首期，如果房价没有上涨很多，就难以出售，因为要付出大约6-7%的过户费，这是零首期的高风险的原因。

 同时，如果首期超过20%的贷款，银行的风险就很小，一般不认为是次级贷款。

2) 次级贷款的人并不是低收入群体

     在高价位地区，只有高收入的人才能贷到款，很多次级贷款的年收入也是10万美元左右，这些人一般是不太会过日子的，钱赚得不少，花的更多，常常欠钱不还，所以信用分数低。

3) 固定利率的贷款多数不是次级贷款

      很多人认为，美国的利率上涨了很多，这是贷款人不能支付贷款的原因。实际上，信用分数低于620分的贷款人是不能用固定利率的。如果是固定利率，如30年固定，15年固定的贷款，不管利率上涨多少，利率是一样的，每月的房款是固定的。

(4)浮动利率的贷款最可能是次级贷款

     浮动利率贷款才是次级贷款的罪魁祸首，但并不是所有浮动利率贷款都是次级贷款，也可以说是浮动利率贷款中的一部分次级贷款造成了美国这次震惊全球的危机。但真正的次级贷款比例很低，可能在15%左右，从理论上讲不会引起什么大的问题的，实际上，美国的房屋贷款问题早就不是次级贷款的问题了。

(二)美国的房贷危机的背景和原因

      美国这次房贷危机的产生与911有着密切的关系。911事件发生后，美国经济陷入可怕的衰退之中，所以，联储就快速并且连续19次降息，导致房屋贷款的利率非常低，几乎是美国历史平均数的一半，在2003到2005的这三年是美国房地产的大跃进阶段，也可以说911事件是近几年房价飞涨和目前美国房贷危机的间接原因。

1) 银行审核贷款标准太松

      自90年代之后，美国的银行对于房屋贷款的审核越来越松，胆子越来越大，几乎到了能喘气的就能贷款买房的程度，即使没首期，信用不好，没有工作记录，没有报税也能买得起房子。

2) 房屋贷款的利率太低

    美国的30年固定房屋贷款利率平均是9%左右，80年代是10%，在90年代以前，贷款是很难的，利率也很高，但911以后，30年固定利率维持在6%左右，浮动利率一般要比固定利率低一些，当时要低2-3%，所以就刺激了房屋市场的高速发展。

3) 投资与投机的比例太高

      在次级贷款问题严重的地区都是投资比例高的，如加州，内华达，佛罗里达，很多新房都是被投资客买去，同时租金与房价比太低也是一个重要的原因。

 (三)美国的房地产进入灰暗期的序幕已经拉开了

      经过了近20年的繁荣，美国的房地产也累了，要休息一下了，如果银行的胆子小了，那房地产就不会好起来，在美国，90%的人买房要贷款的，如果像90年代以前那样，把30-40%的买房人拒之门外的话，房地产的冬眠就会很长，什么时候会苏醒，目前很难说。

 历史的规律就是这样，高潮低潮交替进行，美国目前的房贷危机是一个循环的开始，没有什么值得惊奇的。

  国内的房地产一直在高速发展着，不可能不发生问题，美国的房贷危机先给我们上了生动的一课， 国内的各商业银行未亡羊就补牢应该是英明之举。